Ingresos

En 2010, los ingresos por concepto de vivienda se incrementaron en 7.4 por ciento a $18,465.2 millones de $17,198.7 millones en 2009, derivado de un mayor precio promedio en el segmento de interés social y un incremento en el volumen del segmento de vivienda media. Las viviendas en el segmento de interés social (incluyendo las operaciones en Brasil) representaron 67.6 por ciento del total de los ingresos en 2010 comparado con 78.9 por ciento en 2009. las viviendas en el segmento de vivienda media representaron 26.3 por ciento del total de los ingresos en 2010 comparado con 19.5 porciento  en  2009. En  2010, Homex  reportó  otros  ingresos por $1,187.0 millones comparado  con $277.7  millones en 2009. El incremento se deriva principalmente  a la ejecución de contratos por servicios de construcción con el gobierno federal de México.

Utilidad bruta

La utilidad bruta  incrementó  a 30.1  por ciento en  2010  de 29.7 por ciento en 2009, debido a los efectos de la NIF D-6. de conformidad con la aplicación de la NIF D-6, la cual inició en 2007, la Compañía requiere capitalizar una porción del Costo Integral de Financiamiento (CIF), que incluye el gasto de interés, la pérdida o ganancia cambiaria y la posición monetaria, y aplicar la capitalización del CIF al costo de venta a medida que el inventario relacionado es escriturado en periodos futuros.

Durante el año  concluido al 31  de diciembre  de  2010, la capitalización  del CIF registrado por la Compañía y aplicado al costo de ventas incrementó 41.1 por ciento a $758.3 millones comparado con $537.4 millones durante el mismo periodo en 2009, principalmente como resultado de:

a) un incremento  de 71  por ciento en el gasto  por interés capitalizado a $789.9  millones durante  el año concluido el 31  de diciembre  de  2010 de $463.1 millones al 31  de  diciembre de 2009, reflejando el incremento de 28 por ciento de la deuda total relacionado con un incremento en la inversión del inventario en construcción en proceso; y

b)  la capitalización  de la pérdida  (ganancia)  cambiaria aplicada  al costo de ventas  la cual  se incrementó  a una  ganancia  de  $27.9  millones,  comparado  con una  pérdida  de  $80.2 millones  durante  el mismo periodo de 2009, reflejando la apreciación del peso Mexicano en relación al dólar estadounidense.

El costo de ventas  se incrementó  11.7 por ciento en  el  año concluido al 31 de diciembre de 2010, a $13,727.4 millones de $12,285.8 millones durante el miso periodo de 2009, debido principalmente a un incremento en el CIF capitalizado de la Compañía. en una comparación  proforma (sin considerar la aplicación de la NIF-D6 en 2009 y 2010) el margen bruto en 2010 fue 34.0 por ciento, comparado con 32.8 por ciento en 2009. El incremento en el margen bruto fue derivado principalmente de un precio promedio mayor en los segmentos de interés social y vivienda media en las viviendas de la Compañía como se mencionó en la sección de ingresos.

Gastos de administración y ventas

Los  gastos  de  administración  y  ventas  se  incrementaron 20.6 por ciento a $2,980.3 millones en 2010 comparado con $2,471.7 millones en 2009. Como porcentaje de los ingresos totales, los gastos de administración y ventas se incrementaron  a 15.2 por ciento en 2010 comparado  con 14.1 por ciento en 2009. el incremento en los gastos de administración y ventas fue resultado principalmente de un aumento de personal en las divisiones de internacional y turismo, un gasto el cual  no fue compensado  por  contribuciones  a los ingresos de parte de estas divisiones.

Utilidad de operación

En 2010, la utilidad de operación incrementó 8.3  por ciento a $2,944.4 millones comparado con $2,718.9 millones en 2009. En una comparación proforma (sin considerar la aplicación de la NIF D-6) el margen operativo de la Compañía para 2010 se incrementó 21 puntos base a 18.8 por ciento comparado con 18.6 por ciento en 2009. El aumento  en el margen refleja la mejora en la rentabilidad de la Compañía como resultado de un mayor precio promedio.

El Costo Integral de Financiamiento

El costo integral de financiamiento que comprende el ingreso y gasto por interés, la pérdida o ganancia cambiaria, posición monetaria y los efectos de valuación de instrumentos de derivados se incrementó a $314.7 millones en 2010 comparado con $148.5 millones en 2009, principalmente resultado de los siguientes factores:

a)  el gasto de interés neto se incrementó a $177.2 mi- llones en 2010 de $141.5 millones en 2009, derivado principalmente de un incremento de 28 por ciento en la deuda total de la Compañía;

b)  la Compañía  tuvo una  pérdida  cambiaria  de  $97.8 millones  en  2010  comparado   con  una  ganancia cambiaria de $59.5 millones en 2009; y

c)   los efectos de la valuación neta de los instrumentos financieros decrecieron de $66.4 millones en 2009 a  $39.6 millones  en  2010  como  resultado  de  los cambios en el valor de mercado de los instrumentos financieros de la Compañía durante el año.

Exposición a fluctuación cambiaria y a derivados en moneda

Al 31 de diciembre de 2010, la deuda de Homex denominada en dólares estaba  relacionada  con la emisión de dos bonos de $250 millones de dólares emitidos en 2005 y 2009 con un solo pago de principal con madurez en 2015 y 2019, respectivamente.  Para el bono por $250 millones de dólares con madurez  en 2015, la Compañía cuenta con un instrumento de cobertura de interés para cubrir el riesgo cambiario con respecto  al pago de  intereses  de la deuda  a una  tasa promedio de $13.89 pesos por dólar estadounidense hasta 2012. Para el bono por $250 millones de dólares con madurez en 2019, la Compañía contrató un instrumento de cobertura de principal para cubrir el riesgo cambiario asociado con el principal de esta deuda con un tipo de cambio de $12.93 pesos por dólar hasta  2019 y a un costo promedio de 4.39 por ciento. Además, la Compañía cuenta con un instrumento de cobertura de interés para  cubrir el  riesgo cambiario respecto a los intereses por pagar de esta deuda con un tipo de cambio efectivo de $11.67 pesos por dólar hasta 2012.

Impuesto sobre la renta

El  impuesto  sobre  la  renta  disminuyó  8.8   por  ciento  a $906.9 millones en 2010 comparado con $994.3 millones en 2009. La tasa efectiva de impuesto fue de 36 por ciento en  2010 comparada  con  39  por  ciento  en  2009. La  disminución de la tasa efectiva de impuesto se debió a cargos registrados en  2009  relacionados  con  la entrada  en  vigor de una nueva ley de impuestos  en México, en conjunto con menos elementos no deducibles de impuestos en 2010, parcialmente  compensado   por una  mayor  tasa estatutaria  de impuestos en 2010.

Utilidad neta

La   utilidad  neta   durante   2010  se  mantuvo   estable   en $1,579.9 millones comparado  con $1,581.4  millones durante 2009.
La utilidad por acción para el año completo de 2010 fue de $4.52 comparado con $4.68 en 2009.

UAFIDA

Para  el  2010, la  UAFIDA  se  incrementó  8.9  por  ciento  a $4,104.1 millones comparado con $3,768.3 millones registrados durante  2009. El margen  UAFIDA durante  2010  fue de 20.9 por ciento comparado con 21.6 por ciento durante 2009.

Reserva Territorial

La  Compañía  cree que  su diversificación geográfica  es una de las más competitivas entre los desarrolladores de vivienda en México, reflejado en sus operaciones  en 34  ciudades  localizadas en 21 estados al 31 de diciembre de 2010.

Al 31 de diciembre de 2010, la reserva territorial de Homex era  de  82.3 millones  de  metros  cuadrados, que  incluye principalmente  terrenos en México y  aproximadamente  2.7 millones de metros cuadrados de reserva territorial para operaciones en Brasil. La reserva territorial incluye los terrenos tanto escriturados como en proceso de escrituración. Dicho monto equivale aproximadamente  a 366,680 viviendas para el segmento de interés social, 29,680 viviendas para el segmento de vivienda media y aproximadamente  2,230 viviendas para operaciones de la división turismo.

Liquidez

Al  31  de diciembre de 2010, la deuda  total de  Homex se incrementó  a $12,921.1 millones de  $10,093.9 millones a diciembre de 2009, principalmente como resultado de requerimientos de capital de trabajo.

La deuda de corto plazo fue de $1,898.1 millones al 31 de diciembre de 2010, de los cuales $982.1 millones se relacionan con varias líneas de crédito revolvente y arrendamientos  financieros otorgados por instituciones financieras de México y Brasil. La deuda de largo plazo fue de $11,023.0 millones, cifra que incluye principalmente la porción de largo plazo de las obligaciones por arrendamiento de equipo por la cantidad de $235.4 millones, una línea de crédito de $833.3 millones otorgada por Bancomer,  S.A.,  una  línea de  crédito de $1,462.6 millones otorgada por el Banco Nacional de México, S.A., una línea de crédito con Grupo Financiero Inbursa S.A. por $2,078.0 millones, el bono con vencimiento en 2015 con un monto principal de $3,095.4 millones y el bono con vencimiento en 2019 con un monto principal de $3,095.4 millones.

En  septiembre  28  de  2005, emitimos  un  bono  por  $250 millones de dólares con vencimiento en 2015 a una tasa de interés de 7.50 por ciento, pagada semestralmente.

En diciembre 11 de 2009, emitimos un bono por $250 millones de dólares  con vencimiento  en  2019  a una tasa de interés de 9.50 por ciento, pagada semestralmente.

Restricciones Bancarias

Las restricciones bancarias derivadas de los bonos con vencimiento en 2015 y 2019 y las líneas de crédito con Inbursa, Banamex y BBVA Bancomer, requieren que la Compañía mantenga:

• • un capital total de por lo menos  $10,000 millones; el  capital  actual  al  31  de  diciembre  2010  fue   de $12,320.5  millones;
• • una razón de cobertura de interés de la utilidad antes de interés, impuestos,  depreciación y amortización o “UAFIDA” a gastos netos de financiamiento de por lo menos 3.0 a 1.0.  la razón actual al 31 de diciembre de 2010 fue de 3.17 a 1.0;
• • una  razón  de  endeudamiento (deuda  con  costo)  a UAFIDA de menos de 3.25 a 1.0.  la razón actual al 31  de diciembre de 2010 fue de 3.15 a 1.0;
• • una  razón  de  endeudamiento (deuda)  a  capital  de menos de 2.50 a 1.0.  la razón actual al 31  de diciembre fue de 1.97 a 1.0;
• • una razón de endeudamiento (deuda con costo) a capital de menos de 1.50 a 1.0.  la razón actual al 31 de diciembre fue de 1.05 a 1.0.
• • una  razón  de  liquidez de  activo circulante  a  deuda de corto plazo no menos de 1.50 a 1.0. la relación actual al 31 de diciembre de 2010 fue de 2.8 a 1.0;
• • una razón financiera de deuda  total a capital no mayor de 1.70 a 1.0.  la razón actual al 31 de diciembre de 2010 fue de 1.60 a 1.0;  y
• • una relación de utilidad de operación a costo de financiamiento neto a un nivel mínimo de 2.0 a 1.0. la razón actual al 31 de diciembre de 2010 fue de 2.02 a 1.0.
   

Al 31  de diciembre de 2010 y 2009, la Compañía  estuvo en cumplimiento con las restricciones bancarias de sus contratos de deuda.

La Compañía utilizará efectivo de sus operaciones y financiamientos  de nueva  deuda  para  financiar las necesidades  de capital de trabajo en el 2011.

En  2011, la Compañía pretende  seguir una  estrategia conservadora para beneficiar la generación de flujo y mantener sus  niveles de deuda  estables  minimizando  las inversiones de tierra y los gastos en activos.

Ciclo de Capital de Trabajo

Homex reportó cuentas  por cobrar  de  10.1 por  ciento de los ingresos al 31 de diciembre de 2010, representando un incremento al compararlo con 3.0 por ciento reportado al 31 de diciembre de 2009, en parte como resultado de la cuenta por cobrar de la  división infraestructura  de Homex y como resultado  de una  base  comparativa  menor,  ya que  durante el  4t09  la compañía  redujo su  inversión en  construcción en proceso para privilegiar la generación de flujo de efectivo durante el año previo.

Homex reportó un inventario total de 141.6 por  ciento  de los ingresos  al 31  de diciembre de 2010,  un incremento de 502  puntos  base  comparado  con  136.6  por ciento de los ingresos  al 31  de  diciembre de  2009.  El incremento anual  en el inventario  refleja la estrategia  de la Compañía de  avanzar  la inversión en  infraestructura para  completar el proceso de edificación e infraestructura al mismo tiempo dado que el ritmo de construcción de Homex –como resultado de eficiencias generadas a través del uso de la tecnología de  moldes  de  aluminio–  ha  sobrepasado  la velocidad  de construcción  de los  subcontratistas  quienes  están  a cargo del proceso de urbanización.

Las cuentas  por pagar al final del periodo, calculado al 31 de diciembre de 2010, se incrementaron  85  puntos base a 21.5  por ciento de los ingresos,  de  20.7  por ciento de los ingresos  al 31  de  diciembre  de  2009. La mejora  se deriva de mejores términos  de crédito con los proveedores de Homex.